北京居住区停车收费,北京居住区停车收费标准

1. 小区业委会在未召开业主大会的情况下，就制定收费项目和收费标准了，这样符不符合物权法的规定呢？

小区业委会在未召开业主大会的情况下，就制定收费项目和收费标准了，这样符不符合物权法的规定呢？

业委会超越了权限，违反了相关规定。

以北京为例，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定的业委会的职责中，明确了《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

《北京市物业管理办法》第十一条规定，”（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。”

法规之所以这么规定，是因为这些事项涉及全体业主的切身利益，极易造成业主间的矛盾。如果业委会直接行使权力，且没人监督的话，更容易把权力转换成利益，加剧小区的矛盾。

题主提的业委会的行为，正是小区敏感且重大的事项。是北京明确规定，不可授权业委会直接行使的权力之一，相信其他地方也会有此规定。

业委会的职责，是执行业主大会的决议。一个好的业委会，应提前征求意见、做好业主动员、拟定完善的工作方案、提交业主大会表决，按表决后的方案公开执行。

虽然召开业主大会很麻烦，但方案成熟的话，可以减少很多工作量，也利于面对业主的质疑。

很多小区的业委会，或者嫌业主大会费时费力，或者不愿意公开，就自我赋权决定小区的事项。结果面对业主的质疑，支支吾吾，降低了业主对业委会的信任。

天长日久，业委会的公信力大大下降，负面新闻暴露出来，业主支持或参与业委会的热情骤减，小区的业委会也就走到了尽头。

根据《物业管理条例》业主大会是小区的最高权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构。确定小区物业的收费标准和收费项目是小区业主共同的重大事情，必须召开业主大会会议，由全体业主共同决定。因此，小区业主委员会未经业主大会就确定物业的收费标准和收费项目是非法的，无效的。

《物业管理条例》明确规定如下事项必须经业主大会会议讨论通过:

1.制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4.选聘和解聘物业服务企业；

5.筹集和使用专项维修资金；

6.改建，重建建筑物及其附属设施；

7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

制定小区收费标准和收费项目，属于共有和共同管理权利的重大事项。对于这些重大事项业主委员会的工作是，广泛听取业主和非业主使用人的有关意见和建议并形成书面材料，首先在业主委员会会议成统一意见，形成小区内收费标准和收费项目的初稿。将初稿在小区内粘贴征求业主意见或者在小区公共微信群里发布征求业主意见。在征求完业主意见，并作修改后。组织召开业主大会会议对小区收费标准及收费项目进行投票，召开业主大会会议之前必须提前七天将该内容在小区内公示。经业主大会会议投票通过，并向街道办事处物业管理行政部门备案，该方案才具有法定效力，对全体业主有约束力，否则就是非法的，无效的。