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1. 北京、深圳等一线城市的房租下跌是否会蔓延全国？

北京、深圳等一线城市的房租下跌是否会蔓延全国？

大家好，我是勇谈。疫情后全国各地都在积极复工复产中，不过在这个过程中曾经不可一世的一个群体却今年皱起了眉头，房东和长租公寓。因为今年的房租明显已经开始下跌，包括北京、深圳等一线城市。毫无疑问因为疫情影响下全国人口的流动被暂时打断，远远没有恢复到正常水平，租房客不足造成的房租下跌在2020年会更加普遍。借此机会简单谈谈我的观察。

北京、深圳等一线城市的房租下跌原因很简单，租房客少了，大家的收入水平降低了

• 面对此次疫情后不少企业都面临着生存危机，哪怕是在北京、深圳等地的企业也是如此，普通职工收入降低是普遍现象

记得之前有一个机构做过一个调查“你能够忍受的房租占据到收入水平的多少？”，超过70%的人选择是30%以下！按照北京和深圳的月均收入1-1.5万来计算，多数人能够接受的房租支出也就是3000-4500元之间。因为此次疫情的影响，导致不少人不仅仅2-3个没有收入（或者只有底薪）甚至在正常复工后薪资水平也只有正常的70-80%；在这样的情况下，大家节省住房开支也就是必然。毕竟衣食住行中，能够省的也只有住了。

• 北京、深圳等城市的租房收益率一直不高，从一定程度上说明了一个问题“多数人的收入并不高”

图上所示是国内部分城市的租金收益率情况图，可以看到包括北上广深等一线城市的房租收益率其实都在2%以下，而且北京和深圳的房租收益率也只有1.45%和1.51%；这样是结果起码能够证明一个问题“多数人的收入并不高或者说多数人不愿意把过多的资金用在租房上”。我身边就有如今还在北漂的哥们，看似月薪不少小两口却租房在北京5环附近，为何这么省？因为他们不仅仅要支付在北京的房租还要支付在老家省城购房的房贷。可以说在北上广深租房工作，在老家买房还房贷的情况十分普遍，这也是为何越是大城市租房收益率却越低的原因。

房租普遍下跌的情况其实在全国已经普遍存在，此次疫情后房租下跌或者不好租的情况更加普遍

• 大家需要明白为何国内多数城市的房租会越来越便宜？究其根本原因还是房子建多了，租房客少了

毕竟租房市场才是真正的供需市场，不算安置房、公租房等在内，仅仅近10年的住宅商品房销售面积空置率就已经达到了40%左右，这样的情况下房租不降其实也没有天理了。几点观察：

1. 近10年是我国房地产的快速发展期，仅仅10年间我国商品房价格就经历了两次大涨。图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到在2013年和2015年后是我国住宅商品房的两次快速上涨期。正是因为这两次的大涨，导致近10年来我国住宅商品房销售面积累计超过120亿平米，按照2019年城镇人均住房40平米来计算足够3亿人口居住，而实际近10年来城镇常住人口增加不过1.78亿！理论空置率高达40.6%，足以说明房产属于明显供过于求。
2. 北京、深圳等城市的发展，房租的坚挺主要取决于人口的流动，疫情后国内人口流动腰斩是事实。

图上所示是近1年来我国客运总量走势图，可以看到一个基本事实“疫情发生后国内客运人数骤减，最高峰时候同比-88.3%，到5月份仍为同比的49.3%”；北京、深圳等城市是严重依赖外来人口的发展的，如果说没有足够的人口流动也就意味着住房、租房等需求骤减；房产供应仍在增加，而需求却在不断减少，房租不降就意味着租不出去，连起码的1.45%的收益都没有。

北京、深圳等一线城市的房租下跌会蔓延全国，只不过相比于北京、深圳来说不少中小城市房租下跌的情况早就发生了

• 国内中小城市其实是最早出现房租下跌或者出租难的情况的，中小城市的投资房产不仅仅面临有价无市，而且还面临无人可租

一个十分明白的事实，北京等大城市的外来人口流入都是来自于中小城市居多，实际的情况是在中小城市的朋友本身并不缺少住房；哪怕是城市里面没有，农村起码也是有一个住处的。我就曾经遇到过一个在县城打工的朋友，宁可每天骑车10公里回老家住也不愿意在县城租房居住，哪怕房租一个月只有几百块。所以，如果提到房租下跌的情况中小城市是早就有了。北京、深圳的房租下跌只不过是后者而已。

• 经历过棚改、安置等之后，多数城市的房屋供应是供过于求的，房租租金持续走弱是大概率，也应该是趋势

房租、租金说句实话不应该成为掠夺打工者和上班族的一种方式，如果一个城市的房租租金高到让人怀疑人生，那么再好的城市也会被人们给抛弃。这也是为何在2019年北京的长租公寓市场迎来了一波资本炒作，导致房租大涨后监管机构和媒体进行讨伐的主要原因。炒房、投资房产也就算了，如果说把“薅羊毛”都伸到租房客身上了，那么资本的唯一良知就没有了，这也不应该是现代企业家和资本家该做的事情。一个城市到底是不是一个开放的城市、宽容的城市，除去企业提供的待遇外，也跟租金有很大关系。

综上，北京、深圳等一线城市的房租下跌是好事，期待这样的情况在全国更多的城市涌现。租房市场稳定，人口流动才能稳定，社会和经济发展才能稳定，一个城市才能更有吸引力。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

北京、深圳等一线城市作为全国楼市的风向标，不管是房价，还是房租，涨跌变化往往都能带动全国多数城市房产价格变动。但是，如果一线城市的租金行情下跌在短期内能得到有效修复，这种负面的带动作用可能会小很多，甚至不会有负面影响。

01、今年上半年，重点城市房租呈趋势性下降行情

机构数据显示，今年上半年，包括北上广深4个一线城市在内全国18个重点城市，房租都呈现出了趋势性下降行情。

租金最高的月份是2月，平均租金价格是47.7元/㎡，3月受到防疫冲击，租赁需求和租金行情双降，4月、5月受到复工复产利好***，租金呈现2连涨，这波需求集中释放以后，6月租金价格环比出现下跌，跌幅为3.2%，同比则下跌了10.9%！

02、6月份，一线4个城市房屋租赁热度全面下降，但房租整体上涨！

从4个一线城市看，北京在6月份的租赁热度跌幅是最大的，超过了20%，跌幅同样大的是深圳，热度跌幅高达12.4%，接下来是上海，热度跌幅为9.1%，接近2位数，广州热度跌幅仅为2%，租赁市场表现较为稳定。

与房屋租赁热度下跌形成鲜明对比的是房租行情，4个一线城市房租价格均环比上涨，深圳环比上涨4.3%，行情涨幅最大；其次是北京，上涨4.2%；接下来是上海，涨幅为4.1%；最后是广州，房租涨幅为2%，与热度跌幅一样大。

03、7月第2周，一线城市租金行情

贝壳平台全国重点18城7月第2周，平均租金价格41.2元/㎡，环比上涨2.7%！租金总体上呈现出了止跌上涨行情。

其中，北京上周租金环比上涨，同比跌幅超过5个百分点；上海租金同、环比均上涨，但幅度不大；广州租金环比上涨，同比跌幅也超过了5个百分点；深圳租金环比下跌，同比持平。