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1. 如何看待上海自贸区新片区放松房产限购，房价会波动吗？还有什么其他影响？

如何看待上海自贸区新片区放松房产限购，房价会波动吗？还有什么其他影响？

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上海，是多多的根据地和大本营，这次自贸区新片区，社保由5年转为3年，购房主体由家庭转为单身，带来的利好是显而易见的。

一是门槛的降低。上海社保满三年的朋友有不少，如果将工作单位换至临港，或者在自贸区新片区注册的企业，那即使不结婚，只要满3年，就可获得一张自贸区新片区的房票，与其把前用于租房，那还不如把每个月的租金换作月供，付几十年的租金，你将什么也捞不到，但付几十年的贷款，你将获得属于自己的房子；

二是对年轻人有吸引。特别是那些因上海购房门槛高、上海房价高而打算到周边城市打拼的年轻人，可能会考虑自贸区新片区。这里未来将参考经济特区的一些政策，有上海和浦东两大坚强后盾，再加上***院的背书，这里的发展前景自然看好。而与杭州、南京等3年内连续缴纳2年的社保政策相比，这里的3年单身购买，将会带来购房门槛的降低，即使杭州大专可落户，但这里的落户门槛，将会更享受优惠。外地夫妻，如果有条件，离婚的话，只要符合3年社保，即可每人获得一张房票；

三是产业的发展。临港地区的未来发展，已做好远期规划，这里是未来的产业高地，类似特斯拉、上海汽车、寒武纪等知名企业，在临港有较大的产业基地，这里的工作机会，比许多城市都要强，只不过与上海主城区的距离，导致人口导入不足，现在有政策吸引，还是会起到明显的作用，有人来了，就有居住需求。

所以，综合看，对自贸区的房产为利好！

这种属于定向放松，对上海房价整体影响应该非常有限，对于符合条件的人才来说，这主要是放宽了购房条件，并没有提到房价优惠；由于符合条件的人数量有限，对供求关系影响也不大，因此不应该看做是楼市政策的松动！

8月6日，国家批准了上海自贸区临港新区总体方案，同意设立临港新片区。上海市***陈寅表示，为了吸引国内外各方面人才，上海出台了12项政策，其中包括：1、人才居住证转户籍年限从7年缩短到5年，其中核心人才缩短到3年；2、本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人；3、临港片区购房需缴纳个税和社保年限由5年缩短到3年。

由此可见，上海这次放宽购房标准，主要是为了支持临港新片区吸引更多的国内外人才，让引进来的人居有定所，安心工作，类似的政策在很多大中城市都有。

有人担心因此会提高上海市的房价，造成炒房现象，我认为这种情况不太可能，主要原因是：

• 1、上海自贸区新片区吸引的人才数量是有限的，必须符合引进人才标准，这样的人才全国各地都有类似的政策，上海的政策并不算最优惠的；
  

• 2、这个政策真正吸引外地的人才有限，可能会有较多的本地人才到临港区工作，这样，原来已经在上海，但是还达不到购房条件的，可以提前满足购房要求；
  
• 3、本次的政策主要针对在本地没有住房的高端人才，主要是解决他们的刚需，只是时间提前了，对住房市场供求关系影响不大。
  

从实际情况看，目前临港区作为新区，并不是上海购房的首选，房屋均价不足3万元每平米，整体房价不高，对整个上海的房价影响应该非常有限。

上海自贸区新片区放松房产限购不过是针对这个新区的特别策略，房价波动的也是这新区范围，可能周边也会有所反应。但对上海房价影响甚微，更遑论对全国房价影响。

“我们一共提出了12条政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。另外，我们为外国人来新片区工作创造便利条件等，对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。”

只是部分放松，并不是全面放松限购。说白了这就是专门为上海自贸区新片区量身打造的特殊政策，在原来限购的范围内，开了一个小缝隙，以满足上海自贸区新片区的人才需求。

上海是中国经济龙头，长期以来是中国城市经济的龙头大哥。但经过40年改革开放，上海在经济发展上，需要新的动能。

2018年11月份，一个上海自贸区发展动向明晰起来：增设中国（上海）自由贸易试验区新片区，鼓励和支持上海在推进投资和贸易自由化、便利化方面大胆创新探索，为全国积累更多可***、可推广经验。

但对于上海这样的城市来说，一般的小改革是带不来很大的促动，这时候，自贸区新片区就是一个很好的尝试。

“增设新片区不是简单的原有自贸试验区扩区，也不是简单的现有政策平移，是全方位、深层次、根本性的制度创新变革。”

据了解，上海制定的新片区特殊支持政策，主要聚焦于管理权限、资金支持、人才吸引、土地规划、住房保障等方面。例如，赋予新片区更大的改革自***，原则上上海的重大改革举措优先在新片区试点，上海支持浦东新区改革开放再出发的政策举措，在新片区全部适用。今后，上海出台的同类政策，对于企业和人才的支持力度优于这次政策，新片区按照“政策从优”的原则普遍适用。同时，赋予新片区管理机构市级以及区级经济管理权限。

这是改革开放一次全新的再出发。房产限购不过是满足新片区人才需求而已。

将目光放在放松限购上，是极大地低估了上海自贸区新片区设立的意义与影响。

对于这个话题，和尚谈几点个人认识：

对于持续上涨已20年的楼市，逐渐对经济的正向增长开始产生负面排剂效应，特别是对消费的影响较大，表现在居民杠杆每增加一个百分点，对整体消费就会降低0.3个百分点。据社科院报告，当“房价收入比”超9.0以上，房地产对经济增长的影响将是负面性的。而现在的房价收入比为9.3，已经超过了临界点。也就是说中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

近三年来楼市定位“房住不炒”，2019年7月30日再次强调“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策的城市***主体责任的楼***效调控机制。上海这次限购政策的微调，是符合“一城一策”、“因城施策”的长效楼市调控机制，不用过度解读。

依照《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》显示，到2025年，成就高度开放的功能型平台，集聚世界一流企业，显著增强区域创新能力，大幅度提升经济实力和总量。到2035年，打造全球高端***要素配置的核心功能，成为深度融入经济全球化的主要载体。

新片区发展目标非常明确，并且高度相当大，定位于全球经济中心平台之一。要实现这一目标，需要大量的优秀（高端）人才***去支撑产业经济的高速发展，并且要让大批量人才沉淀在临港新片区，安居乐业。在楼***效调控机制下，上海有针对性的结构性调整购房政策，有利于吸引大批量人才，可以说更是配套临港新片区产业经济快速、稳定发展的需要。

2019年7月上海新盘房价为46752元/平米，临港新区房价超2.6万元/平米。据中指院数据显示，临港新区楼市表现为供过于求的状态，2019年1月楼盘可售面积57.9万平米，2019年7月楼盘可售面积达99.6万平米，去化压力并不小。这与临港新区人口聚集速度慢，需求相对不足也有较大关系。

此次上海市单独对临港新区楼市限购政策，作出结构性调整，并非只限于楼市去化压力这么简单，而是为了临港新区高速发展的大计配套的。一城一策的引导下，在上海出现了“一区一策”的举措，这完全符合楼***效调控机制。

因此，临港新区的楼市限购政策的调整，对临港楼市是有正面影响的，这种影响立足于当地楼市中长期的稳健发展。

仅供参考。