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1. 在郑州目前被限购了，投资是选公寓、商铺还是写字楼？

在郑州目前被限购了，投资是选公寓、商铺还是写字楼？

感谢邀请回答这个问题，郑州购房限购、限售、限贷等政策已经实行了2年了，目的很简单就是避免投资带来房价的恶性上涨。如果说如今还想在郑州投资买房，个人是不建议的。借此机会简单谈谈我的观察。

图上所示是2018年郑州房价走势图，可以清楚的看到郑州房价均价从12773元上涨到13582元，2018年上涨幅度为6.3%，而2017年郑州房价年增长率为6.0%，2016年为37.6%。不知道大家看到这组数据是什么看法，我的看法是这样的：

第一、郑州房价短时间暴涨的时代已经过去了（16年上半年以前还可以），如今的房价增长仅仅与通货膨胀持平（甚至还低于通货膨胀率7%左右），要想靠房子发财短时间几乎不可能，要想等到郑州房价再次暴涨不是没有机会，但是需要等（3-5年是需要的），看你能不能熬得住了。

第二、郑州房地产投资一直在增加意味着无论是住房、写字楼、商铺等房产供应都在增加。简单的供需原理，郑州每年净流入人口在15万左右，住房需求和其他需求是稳定的，但是近几年郑州房地产投资都在维持20%左右的增长，可以说供大于求是实际情况。

第三、除去住宅外，其他产品投资收益是最低的。一个很简单的道理，来郑州工作的朋友首先面临的是居住问题，而不是其他。但是说实话这几年郑州的住宅市场一直很稳定，仅仅拿上半年全国租房市场涨价的情况来看，郑州房租还是稳定的（甚至是有些下降）原因无他，就是郑州出租房太多了。所以，在郑州投资买房的目的要想清楚了。

第一、目前来看郑州房产市场还算稳定，但是想要短时间暴涨***离场是不现实的。如果说真的是有一份闲钱，在不具备购房资格的情况下，个人建议优先选择商铺、公寓，写字楼就算了。

第二、要考虑好位置，位置很重要。尤其是对于商铺、公寓等房产对于位置的考虑尤为重要，好的位置代表着客流量、交通便利性、未来升值的潜力等。毕竟没有人会把生意坐在犄角旮旯的地方，你说呢？
第三、投资的渠道不要仅仅限制于房产。按照如今房产不到10%的年收益率，好多理财类都会达到这个收益的。加上如今购房后贷款还需要上浮30%的房贷利率，究竟是如何选择？希望考虑好再做决定。

我觉得商铺的发展前景还是可观的，商铺的收益不单单是租金收益而更大的是后期的一个增值手艺，就拿客运总站后面的京莎广场来讲，每年保底收益是7%，这还只是租金收益。

再加上它二环的位置，就在京广路与航海路交叉口周围无论是流动人口还是常住人口都是非常多，后期增值肯定也会很可观。

你可以做个参考，因为我是做这行的，所以我比较倾向于商铺

个人觉得公寓比较好，首先既然是投资，当然是选择容易租出去的或者将来容易脱手的，公寓一般都是精装修的，出租容易，将来不要要了也可以很容易脱手，再者，公寓一般不需要很大的投资金额就可以得到，商铺或者写字楼都需要不小的资金

如果不是商品房的话，我个人觉得投资公寓比较有利。

公寓：相较于写字楼的过剩和商铺的低投资回报，公寓成为投资新宠。面积小、低总价、门槛低、不限购、不限贷、不占用住房***等优势，让更多的投资者涌入公寓市场。虽然很多人看不清楚房价走势，但是对于未来的房价还是持乐观态度，购买商住公寓的风险对于购房者来说，基本是在可控范围内的。

写字楼：在2017年上半年郑州办公市场成交40.42万㎡，供过于求明显。整体存量高达147.69万㎡，去化周期为23个月，去化压力较大。

商铺：根据商铺的回报率来算，在保持当前租金和房价不变的情况下，完全收回成本需要200个月。移动电商对商铺冲击很厉害，一铺养三代的时期已经过去，当实体经济无法支撑高房租，商铺就会被打回原形。

选择公寓的前提就是位置好，商业带来的便利，交通便利，开发商的品质，有教育是最好不过的。

公寓本身就是用于出租，赚取租金，交通方面很重要，特别是地铁！地铁！地铁！会直接影响到租金的价格，租客的范围，出租率。所以购买公寓一定要把地铁作为第一道筛选门槛。

我们沿1号线和2号线，筛选出一些公寓产品，朗悦公园道1号、万科城公寓、海亮时代ONE 、恒祥百悦城、华尔中心、国宾中心、国控东辰、正弘城、永和宇宙星、万正紫湖公馆、橄榄城新公馆、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林国际城、裕华满园、新芒果春天、紫荆之星、金茂城、永威V尚。以上楼盘有些严格意义上不算地铁盘，但是也加上了。

如果我们把规划的地铁线路也加上，再加个双地铁维度，那么只剩下公园道1号、恒祥百悦城、正弘高新数码港、新芒果春天、正弘城、紫荆之星、永恒宇宙星。

如果我们再加上3地铁的维度呢，我知道有一个是公园道1号（地铁1号线郑州大学站、8号线丁香里站、9号线河南工业大学站）

有些房企联合办学，购买公寓也可以直接有上学名额。这样的公寓不仅具备了投资或者居住的属性，还具备了教育的属性。例如朗悦公园道1号的65㎡的双气小两房，可轻松直读朗悦慧外国语中学，首付也不过15万而已。